相続の場合には、土地や家屋などの不動産の評価は「土地」、「家屋」それぞれで異なります。そのため、土地と家屋それぞれで相続税の評価額を計算して、最終的な不動産の評価額を算出することになります。
■土地の評価額
土地の評価額を算出するためには、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。一般的に路線価方式は「路線価」が定められている土地の相続税評価の方法であり、「倍率方式」は一般的に「路線価」が定められていない場合に用いられる相続税評価の方法です。
●「路線価方式」
路線価方式は、一般的に路線価が定められている場合に用いられる方法です。路線価とは「路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額」（国税庁HPより抜粋）であり、路線価方式での土地の価額は「路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します」（国税庁HPより抜粋）
よって、すでに定められている路線価に面積をかけて、最終的に奥行価格補正率を乗じることによって、土地の相続税評価額が定められることになります。奥行価格補正率は「奥行の距離」とその土地がどの宅地区分に属しているかによって変わってきます。
●「倍率方式」
倍率方式は、一般的に路線価が定められていない地域での土地の評価方法です。倍率方式での土地の評価額はその土地での「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけて計算することになります。固定資産税評価額にどのくらいの倍率をかければよいかという倍率の出し方については、国税庁のホームページ等で参照することが可能です。
土地の評価額は路線価が定められているかどうかでどのような方式を取るかが決定されます。
■家屋の評価額
家屋の評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算することになります。そのため、家屋の評価額は固定資産税評価額と同額になります。
■土地活用によって評価額は変わる？
空き地などを土地活用することによって、相続税評価額は変わってきます。そのため、空き地を相続する際などには、土地活用として建物を建てることやその建物を賃貸として貸し出すことで相続税の評価額を抑えることが可能です。
●預金で土地を購入することによって、相続税の評価額を抑える
仮に預金を1億円所有していた場合には、その預金1億円を相続する際に預金全体に相続税がかかることになります（基礎控除等はありますが、相続税の評価額としては、1億円ということになります）。しかし、その預金を土地として購入することによって、土地の相続税評価額は時価評価額の80％ということになるため、相続税の評価額は8000万円ということになります。そのため、預金の場合と比べて2割引きで相続をすることが可能になります。
●空き地である土地に建物を建てて貸家建付地とする
預金を土地に変換するだけで80％での評価額になるということでしたが、この土地に建物を建ててその建物を第三者に貸し付けることによって、さらに相続税評価額を抑えることが可能になります。空き地に建物を建てて貸し付けることによって、この土地は「貸家建付地」と表現され、建物の処分に借主である第三者の制約がかかるということもあり、さらに相続税の評価額を約20％下げることが可能になります。そのため、空き地であった場合と比べて、さらに80％となり、約6400万円の相続税評価額となります。よって、最終的に現金から貸家建付地にすることによって80％×80％の64％の評価額となり、最初の預金の段階と比べて36％も評価額が抑えられることになります。
●相続人がさらに賃貸経営を継続する場合にはさらに評価額が抑えられる？
貸家建付地を相続した相続人が、被相続人同様賃貸経営を続ける場合には、さらに200平方メートルまでの宅地は50％の相続税評価額の減額を受けることができます。これを「小規模宅地等の特例」といいます。この特例を利用することができる場合には、6400万円の相続税評価額を3200万円まで下げることが可能になります。
■自宅の場合での小規模宅地等の特例
先ほど、貸家建付地としての小規模宅地等の特例についてお話させていただきましたが、自宅として利用している宅地についても小規模宅地等の特例をうけることが可能になります。簡単にまとめると、被相続人が自宅として利用していた土地については、80％引きで相続税評価額を計算するということになっています。しかし、この特例を使える条件として、土地の相続人が「配偶者」、「同居親族」であることが必要になってきます。そのため、全員がこの特例を使えるわけではないことが一つのポイントとなってきます。
不動産の相続には、多くの相続関係からどの特例やどの方法が最も効率よく節税できるかを検討する必要があります。そのため、相続の前から生前対策として相続税のシミュレーションや相続税の納税対策等を行う必要があります。まずは当センターの専門家までお問い合わせください。
